[GOOD정보] 전세사기 당할까봐 걱정되시나요? 등기부등본부터 제대로 확인하세요!

전세사기 당하지 않는 방법, 등기부등본 확인하기

 

유독 우리나라에만 있다고 하는 전세!
월세와는 달리 목돈이 들어가다 보니 매우 신중할 필요가 있습니다.
하지만, 지나치게 중개인 말만 믿거나, 설마 나에게 그런 일이 있겠어?
라는 안일한 생각을 하면 뉴스에서 접하는
전세사기, 깡통전세 등이 남의 얘기가 아닐 수 있습니다.
원하지 않는 피해를 막는 방법 중 하나인 등기부등본 확인하기는
매우 중요합니다.
오늘은 전세사기를 피해 가는데 가장 중요한 부분인
등기부등본 확인하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다!

 

 

 

 

1. 등기부등본이란?

보증금을 지키기 위해서는, 어떤 집을 선택할지 고를 때부터
그 집의 등기부등본을 꼭 확인해야 해요.

 

아무리 채광이 좋은 집이라고 해도, 빚이 너무 많아서 나중에 내 보증금을 제때 돌려주지 못한다면, 분명 위험한 집이니 피해야겠죠! 반드시 피해야 하는 집에 대한 단서가 바로 등기부등본에 있답니다.

등기부등본에서는,

 ① 임대인이 누구인지

 ② 빚이 얼마나 많은지(근저당권 등)

 ③ 혹시 누군가의 보증금을 떼어먹은 전적은 없는지(임차권)

등의 정보를 확인할 수 있어요.

그리고 등기부등본은 계약하기 전에도, 계약 이후 잔금을 치르기 직전에도 반드시 확인해야 해요. 왜냐하면 내가 입주하기 전에 임대인이 나와 계약한 집을 담보로 빚을 지거나, 아니면 매매를 해버릴 수도 있기 때문이에요.

 

만약, 아파트나 오피스텔 같은 집합건물을 알아보고 있다면, ‘토지’와 ‘건물’을 하나의 등기부등본에서 함께 확인할 수 있어요. 하지만, 다가구주택, 다세대주택, 단독주택 등 집합 건물이 아닌 집을 알아보는 중이라면, 토지에 대한 등기부등본도 함께 확인해봐야 해요. 건물의 등기부등본이 깨끗해도, 토지 등기부등본이 복잡하게 꼬여 있는 집도 있답니다.

등기부등본은 임대인이 아니더라도 누구나 대법원 인터넷 등기소에서 발급 및 열람할 수 있으므로 확인을 주저하지 마세요. 열람은 700원! 700원으로 나의 보증금을 안전하게 지켜요!

※ 단, 임차권자가 임차권등기를 아직 마치지 못한 경우에는 등기부등본에 적히지 않을 수 있습니다. 이 경우, 전입세대 열람내역, 확정일자 부여 현황 등으로 확인해야 합니다.

2. 진짜 임대인은 누구지?

"임대인=소유주" 확인은 등기부등본 '갑구'에서 하세요

 

등기부등본의 ‘갑구’에는 소유권에 관한 내용이 적혀 있어요. 말 그대로 이 집을 소유하고 있는 사람이 누구인지에 대한 정보가 있죠. 그리고 그러한 소유권을 제한하고 있는 문제 상황은 없는지 살펴볼 수 있어요. 압류 / 가압류 / 가등기 등 주택에 대한 소유권을 제한할 수 있는 조건이 기록되어 있죠.

예를 들어, 소유주 이름이 ‘김ㅇㅇ’이라고 해도, 세무서가 ‘압류’를 걸어뒀다면, 그 집은 위험한 상태인 거예요. 압류 / 가압류 / 가등기 등 소유권을 침해할 수 있는 요소가 등기부등본에 적혀 있다면 전세계약의 효력 자체가 사라질 수도 있으니까 전세계약을 체결하지 않는 것이 좋아요.

 

 

3. 이 집에 빚이 얼마나 있다고?

"소유권 외 권리관계 확인은 등기부등본 '을구'에서 하세요"

 

등기부등본의 ‘을구’에는 이 집에 얽힌 돈 얘기들이 가득 적혀 있어요.

① 이미 이 집에 전세권을 가진 사람이 있거나

② 임대인이 집을 담보로 많은 빚을 졌거나

하는 것들을 을구에서 확인할 수 있어요.

 

※전세권? 용익물권으로 더 알아보기

만일 내가 전세권을 설정하면, 내가 그 집을 소유하지는 않더라도, 이 집을 사용하면서 생기는 수익을 가질 권리가 생기죠. 이와 같은 권리를 용익물권이라고 해요. 만약 내가 이미 전세권이 설정된 집에 들어가려고 한다면, 그 전세권이 앞으로 퇴실 할 세입자가 설정해 둔 것인지 아니면, 예전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해서 등기해 놓은 것인지 확인해봐야 해요. 전자라면 전세권을 없애는 내용을 특약사항에 넣고 계약을 하면 되지만, 후자라면 계약하지 않으시는 게 좋습니다.

 

※빚? 담보물권과 근저당권 더 알아보기

은행에 집을 담보로 돈을 빌리면 등기부등본 을구에는 ‘근저당권’으로 기록이 남아요. 그래서 집을 구하는 사람들은 등기부등본을 통해 임대인이 이 집을 담보로 얼마나 빚을 지고 있는지 알 수 있죠. 이런 걸 담보물권이라고 해요.
내가 구하는 집에 근저당권이 설정되어 있다면, 임대인이 빌린 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가게 될 경우에 내 보증금이 안전할지, 꼭 확인하는 과정이 필요해요.
만약 임대인이 근저당권을 설정한 시일이 전세계약을 체결하기 전이라면, 경매를 진행할 때 근저당권의 채권자가 세입자보다 먼저 돈을 받게 되거든요. (최우선변제 대상이라면 우선될 수 있어요) 그렇기 때문에 나보다 우선하는 빚이 많은지를 꼭 확인해야 해요.
특히, 근저당권이 설정된 금액과 임차보증금을 합한 금액이 주택의 가격보다 높은지 확인해서 깡통주택인지를 점검해야 합니다.
※ 일반적으로 근저당권 설정 금액을 포함한 선순위의 빚(채권)과 임차보증금의 합계가 주택가격의 80% 이하일 경우에 안전한 계약으로 판단해요. 물론 여기에는 예상치 못했던 미납국세나 임금채권이 있을 수 있다는 사실도 잊어서는 안 돼요. 아직 제도적으로 세입자가 임대인의 미납국세나 임금채권을 임대인 동의 없이 확인할 방법은 실질적으로 마련되어 있지 않아요. 그렇지만 보증보험 가입 등을 통해서 혹시나 생길 수 있는 문제를 사전에 방지해 볼 수도 있어요.

 

4. 등기부등본 확인하는 방법 총정리

등기부등본 = ①표제부(일반 현황) + ②갑구(소유권) + ③을구(소유권 외 권리)

등기부등본_표제부

① 건물의 주소를 확인하세요. 여기 등기부등본에 적힌 주소는 계약서에 적힌 주소와 같아야 해요. 내가 303호에 입주하는데, 301호의 등기부등본을 보여줬다? 다시 보여달라고 하세요.
② 건축물의 용도를 확인하세요. 근린생활시설 같은 경우 주거용 건물이 아니기 때문에 전세자금 대출이 어려울 수 있으니, 집 알아볼 때 유의하세요!
③ 전유 부분, 즉 건물에서 빌리려는 부분의 면적을 확인하세요. 임대차 계약을 할 때도 여기에 적힌 만큼의 면적을 기재해야 해요.
④ 대지권이 있는지 확인하세요. 대지권이란 전유 부분의 소유자, 즉 임대인이 땅에 대해 가지는 권리를 말해요. 만약 임대인에게 대지권이 없다면 주택의 가치가 하락할 수 있으니 주의해야 해요.
⑤ 별도등기란 토지에 특이사항이 있다는 사실을 뜻해요. 별도의 권리가 설정되어 있는 거죠. 이렇게 별도등기라고 표기된 경우에는 토지 등기부등본을 따로 확인해봐야 합니다.

 

 

등기부등본_갑구

 

① 소유권 보존이란 처음 건물을 등기한 날짜예요. 건물이 언제부터 사용되었는지를 알 수 있지요.
② ‘갑구’의 표에서 가장 아래에 적힌 소유자가 현재 집을 가진 소유자이고, 나와 계약할 수 있는 임대인이에요. 소유자의 이름과 주민등록번호, 거주지를 잘 확인하고 내가 지금 계약하려는 집의 임대인의 인적사항과 비교해 보세요. 당연히 계약서에도 동일한 사람의 인적사항이 적혀 있어야 해요.
③ 갑구에는 소유권을 제한하고 있는 조건도 확인할 수 있어요. 압류 / 가압류 / 강제 경매개시결정 / 신탁 등이 바로 그러한 경우에요. 이럴 때는 전문가와 함께 정확한 사실관계를 파악해야 해요. 특히, 신탁 관련 내용이 있다면? 신탁 회사 동의 없이는 임대인이 임대차계약을 할 수 없거든요. 꼭, 하나하나 확인해 보세요.

 

등기부등본_을구

① 을구에는 소유권 이외의 권리가 표시돼요. 근저당권이 없는 경우에는 이곳이 비어 있어요. 이 집에 빚이 많은지, 지금 누군가의 보증금을 돌려주지 않아서 ‘임차권’ 설정되어 있지는 않은지 등을 볼 수 있어요. ‘말소사항 포함’으로 등기부등본을 열람 및 발급하면, 과거의 이력도 볼 수 있어요.
② 채권최고액이란 근저당권자가 임대인에게 받아낼 돈의 최대 금액이에요. 보통은 빌린 돈의 120%를 채권최고액으로 설정해요. 여기에 적힌 근저당권 채권최고액과 임차보증금의 합을 계산하여 집이 경매에 넘어갈 경우를 생각해봐야 해요.
③ 보통의 경우 ‘채무자’로는 임대인(=소유주), ‘근저당권자’로는 돈을 빌려준 금융기관 혹은 개인이 적혀요.

 

[출처 : 주택도시보증공사]

조금은 복잡해 보이나 지나치게 중개인을 믿기보다는 
기본적인 내용은 파악할 수 있고 거기에 좋은 중개인을 만나 함께 확인해 간다면
 소중한 자산인 보증금도 지키며 새로운 보금자리에서
행복한 생활을 하실 수 있을 거라 생각합니다.

 

 

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