2025년 10월, 이재명 정부가 서울 전역과 수도권 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 역대 최대 규모의 부동산 규제 조치로, 투기성 자금 차단과 시장 안정화를 목표로 한다고 합니다. 오늘 포스팅에서는 정책의 주요 내용, 금융·세제 변화, 불법행위 단속, 공급정책까지 종합적으로 정리해 보았습니다.
서울 전역 토지거래허가구역 지정! 이재명 정부의 초강력 부동산 규제 분석
<목차>1️⃣ 서론: 사상 최초 ‘서울 전역 토지거래허가구역’ 지정
3️⃣ 금융 규제 강화: 고가주택 대출 축소와 전세대출 DSR 반영
1️⃣ 서론: 사상 최초 ‘서울 전역 토지거래허가구역’ 지정
- 2025년 10월 15일, 이재명 정부가 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’은 역대급 수준의 규제 패키지로 평가된다.
- 서울 전역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정된 것은 사상 처음이며, 수도권 주요 지역까지 확대 지정됐다.
- 국토교통부·기획재정부·금융위원회·국세청이 참여한 이번 ‘부동산 관계장관회의’에서는, 최근 글로벌 유동성 확대와 금리 인하 기대감으로 인한 투기성 자금의 재유입이 문제로 지적됐다.
- 이에 정부는 수요 억제와 불법 거래 차단을 통해 시장 과열을 사전에 차단하겠다는 강력한 의지를 표명했다.
2️⃣ 규제의 핵심 — 수도권 12개 지역까지 확대
이번 조치의 핵심은 “전례 없는 규제 범위”
- 기존의 강남·서초·송파·용산 등 4개 자치구 외에도 서울의 나머지 21개 자치구 전체가 조정대상지역 및 투기과열지구로 새롭게 묶였다.
- 경기도에서는 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남 등 12개 지역이 추가 지정되었다.
- 이들 지역은 2025년 10월 20일부터 내년 말까지 토지거래허가구역으로 우선 지정되며, 필요 시 연장 가능성도 검토된다.
- 이에 따라 서울 내 주택을 매입하려면 구청 허가가 필수이며, 실거주 목적이 아닌 갭투자성 거래는 사실상 불가능해진다.
- 지방 거주자의 서울 투자 진입도 원천적으로 차단되어, 투기 수요 진입 통로가 완전히 막히는 셈이다.
3️⃣ 금융 규제 강화: 고가주택 대출 축소와 전세대출 DSR 반영
이번 대책은 단순한 지역 지정에 그치지 않는다. 금융 규제 강화책이 동시에 병행된다.
o 15억 이하 주택 : 기존과 동일하게 대출한도 6억원 유지
o 15억~25억 주택 : 한도 4억원
o 25억 초과 주택 : 한도 2억원 으로 한층 강화되었다.
- 또한 스트레스 금리 산정 기준이 기존 1.5% → 3.0%로 상향되어, 금리 변동 위험을 보수적으로 반영하도록 했다.
- 특히, 전세대출 이자 상환액이 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영되면서, 실수요자 중심의 대출 구조로 전환될 전망이다.
- 이는 갭투자, 전세 끼고 매입 등의 관행을 근본적으로 차단하겠다는 의미다. 또한 은행권 주담대 위험가중치 하한이 15%에서 20%로 상향되며, 시행 시점도 내년 4월에서 내년 1월로 앞당겨졌다.
- 정부는 이를 통해 투기성 대출을 조기에 억제하고, 시장 과열을 예방하겠다는 목표를 밝혔다.
4️⃣ 세제 개편 예고: 시장 수용성과 형평성 중심으로
- 정부는 이번 규제에서 보유세 강화는 포함하지 않았다.
- 세금을 건드리지 않은 이유는 시장의 수용성과 안정적 조정을 위한 ‘균형적 접근’으로 풀이된다. 다만, 부동산 세제 합리화 방안은 추진된다.
- 보유세, 거래세 등 다양한 세목을 대상으로 연구용역과 관계부처 TF를 통해 구체적 개편안을 마련할 예정이다.
- 정부 관계자는 “세금 인상이나 완화 어느 한쪽으로 치우치지 않고, 시장 안정과 수용성을 모두 고려한 합리적 세제 개편을 추진하겠다.” 고 밝혔다.
- 즉, 이번 대책은 ‘세금은 건드리지 않되, 시장은 조기에 진정시키겠다’는 전략으로 요약된다.
5️⃣ 부동산 불법행위 전방위 단속 계획
- 정부는 투기억제와 함께 불법거래 근절에도 칼을 빼들었다.
- 국토교통부는 허위 신고 거래 후 해제 시세조작형 ‘가격 띄우기’ 등에 대한 기획조사에 착수했다.
- 또한 ‘부동산 불법행위 신고센터’를 가동해 시민 제보를 적극 수용한다. 금융위원회는 사업자 대출의 용도 외 유용을 전수조사하고, 국세청은 30억 원 이상 초고가주택 취득 및 증여 거래를 전수 검증한다.
- 경찰청도 841명 규모의 ‘부동산 범죄 특별단속반’을 편성해, 집값 조작, 부정청약, 재개발 비리 등 부패행위를 집중 단속할 예정이다.
- 이와 함께 국무총리실 산하에 ‘부동산 불법행위 감독기구’를 신설, 직접 조사·수사 권한을 부여해 실질적인 시장 교정을 목표로 한다.
6️⃣ 공급 확대 정책: 9.7대책 후속 속도전과 향후 전망
- 정부는 규제 일변도가 아닌 공급 병행 전략도 함께 추진 중이다.
- 지난해 발표된 ‘9.7 주택공급 확대방안’을 중심으로, 연내 법률 20여 건의 통과를 추진한다.
- LH·SH·GH가 참여하는 ‘주택공급점검TF’가 격주로 운영되며, 주요 현안을 상시 점검한다.
핵심 공급 지역
서리풀지구(2만가구), 과천지구(1만 가구)
- 이 지역들은 보상 및 부지조성 절차를 단축해 조기 착공에 들어간다. 또한 서울 내 노후 영구임대 2만 3000 가구 재건축, 신축매입임대 7000 가구 공급, 수도권 신규택지 3만 가구 발표가 연내 이뤄질 예정이다.
- 김윤덕 국토부 장관은 “주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민들의 내 집 마련이 더욱 어려워질 수 있다”며 “정부는 주택시장 안정을 최우선 과제로 두고 총력 대응하겠다.” 고 밝혔다.
🧩 결론 : ‘규제 + 공급 + 단속’ 삼중 전략의 현실적 의미 이재명 정부의 이번 조치는 역대 최대 규모의 토지거래허가구역 지정과 함께 금융, 세제, 단속, 공급 정책을 모두 포괄한 ‘입체적 안정화 패키지’다.
단기적으로는 거래 위축과 가격 조정이 예상되지만, 중장기적으로는 실수요 중심의 건전한 시장 질서 회복이 기대된다. 투자자라면 지금이 리스크 관리 중심의 전략 전환 시기, 실수요자라면 정부 공급 일정과 교통망 계획을 주시할 시점이다.
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